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回迁房财税疑难及解决问题方案

 土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十七条规定:土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使

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 土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分,《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第二十七条规定:土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中,直接以货币形式支付的成本支出,会计和税务处理基本一致,而以非货币性质形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出﹑回迁房建造之出,由于其行为的特殊性,会计和税务处理存在差异,会直接影响到开发产品的计税成本,分析如下。

    1.视同销售,确认收入,正常计税

若房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权,在企业所得税处理上一般情况作为非货币性交易处理,即“以物易物”处理。根据国税发[2009]31号文件第七条的规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企业事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。

按开发产品的成本利润确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

值得注意的是,回迁房必须视同销售处理,需要计征营业税、城建税及附加。

计税成本的确认原则

国税发[2009]31号文件第三十一条规定,企业以非货币交易方式取得土地使用权的,按下列规定处理:换取的开发品如为该项土地开发、建造的,接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本,待首次分出开发产品时,再按应转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应支付的补价款或减除应收到的补价款。

因此,回迁房的成本应该按照回迁房的实际建安成本金额分配计入“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”,具体账务处理为:

借:开发成本——土地征用及拆迁补偿费

   贷:开发成本—建筑安装工程费

    细致分析,其实回迁房并没有实现净所得,因为视同销售收入与确认的计税成本已致,因此也就没有增加所得,不需要缴纳企业所得税。


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